Факторы, влияющие на формирование стоимости имущества

Независимая оценка имущества определяет стоимость имущественных объектов на дату проведения оценки. И по истечении времени рассчитанная стоимость может отличаться от реальных показателей в большую или меньшую сторону. Почему это происходит?

Дело в том, что стоимость – это не характеристика имущества и не постоянная величина, а рыночный показатель ценности и важности для потенциальных покупателей, который постоянно меняется.

В целом можно выделить 4 фактора, от которых зависит формирование стоимости имущественных объектов оценки (то, на что независимая оценка обращает внимание):

1. Спрос на движимое или недвижимое имущество. Этот фактор определяется как количество покупателей, желающих и готовых приобрести товар. Соответственно, чем выше спрос, тем выше цена имущества (при условии неизменного предложения на рынке соответствующих товаров). Кроме того стоит отметить, что иногда имущественные объекты одной категории могут различаться по неким характеристикам, с учетом которых происходит формирование спроса. К примеру, 2 однокомнатные квартиры одинаковой площади и с равными условиями проживания могут пользоваться разным спросом, если одна расположена в старом доме, а другая – в новострое.
2. Полезность оцениваемого имущества. Данный фактор показывает способность объекта оценки удовлетворять потребности человека и, соответственно, вызывать желание купить этот объект. А на формирование полезности, в свою очередь, оказывает влияние категория людей, т.е. что для одних полезно, для других лишено важности. Например, при проведении независимой оценки одного и того же земельного участка под жилую застройку, выгодно расположенного по отношению к центру города,  формирование полезности для 2-х разных людей будет оценено по-разному: человек, который хочет построить дом для проживания в нем, высоко оценит земельный участок, а для человека, у которого целью является строительство магазина, земельный участок не будет иметь никакого значения, поскольку имеются ограничения на целевое использование земли.
3. Дефицитность имущественного объекта. Формирование рыночной цены на товар с ограниченным предложением происходит по стандартному правилу экономики: чем меньше товаров предложено на рынке, тем выше цены, и наоборот.
4. Возможность и скорость отчуждаемости объектов оценки. Данный фактор показывает способность передачи имущественных прав. Соответственно формирование стоимости на имущество, которое быстро может переходить от продавца к покупателю, происходит благоприятнее, чем труднореализуемый, низколиквидный товар.

Первые 3 фактора могут оказывать воздействие на формирование стоимости как сезонно, так и постоянно, в зависимости от вида оцениваемого имущества. Последний же фактор строго индивидуален.

Именно существование таких вариативных критериев формирования стоимости обязывает оценщика уточнять у заказчика, для каких целей проводится оценка. Ведь в зависимости от целей выбираются и походы к определению стоимости, которая, как мы уже выяснили, может быть различной для одного и того же объекта.